부동산 - 종합부동산세 2023년 총정리

종합부동산세

 

(1) 종부세 의미

 

종합부동산세(이하, 종부세)는 인별 과세 제도입니다. 개인이 보유한 부동산을 유형별로 구분하고, 유형별로 보유하고 있는 물건을 모두 합산한 결과, 공시가격 합계액이 공제금액을 초과하는 경우에 과세되는 세금입니다. 과세 기준일은 매년 6월 1일이며, 국세에 해당됩니다. 

 

결국 부동산 소재지의 지방자치단체에 1차로 재산세를 부과하게 되고, 각 유형별 공제액을 초과하는 부분에 대해서는 2차로 관할 세무서에 종합부동산세가 부과되는 구조입니다. 하지만 부동산을 가지고 있는 모든 사람에게 부과되는 것이 아니라, 일정 규모 이상의 부동산 소유자에게만 부과됩니다.

 

과세대상

 

(2) 종부세 과세 방식

 

과세 방식

종부세를 계산할 경우에는 인별 과세이므로, 개인이 보유학 부동산의 공시지가를 모두 합한 후, 기본 공제액을 제외합니다. 공제금액은 주택의 경우 9억 원, 종합합산토지는 5억 원, 별도합산토지는 80억 원에 해당됩니다. 이후 공정시장가액을 곱해주면 과세표준이 도출됩니다. 

 

세율을 곱한 뒤에는 공제 단계를 거치는데, 이는 재산세로 납부한 부분만큼을 종부세에서 빼주는 과정입니다. 각 공제금액을 초과하는 부분에 대해 납부한 재산세액을 공제해 줍니다. 그렇게 세액이 도출되는데, 여기에 추가 과정이 더 존재합니다. 

 

1세대 1주택자, 장기보유자, 고령자 등에 대해 공제를 해 줍니다. 또한 세부담 상한율이 존재하는데, 재산세액과 종부세액을 합산한 금액이 전년도 낸 세액보다 특정한 비율 이상 많다면 그 비율을 적용한 금액만큼을 한도로 하는 것입니다. 2023년을 기준으로 주택 세부담 상한율을 150%에 해당됩니다. 

 

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(3) 객체별 차이

 

법인 또한 하나의 객체로 인식되어, 재산세 및 종합부동산세를 납부합니다. 

 

법인이 주택을 보유할 경우, 해당 과세 방식은 유사하게 계산됩니다. 재산세의 경우, 1 주택자 특별 공제가 아닌, 일반 세율이 동일하게 적용됩니다. 종합부동산세의 경우(2023년 3월 기준), 법인 주택 보유에는 기본공제가 존재하지 않으며, 세율에 대해서도 구간별 최고 비율이 적용됩니다.  따라서, 일반적으로 개인이 주택을 보유하는 것에 비하면 더 많은 보유세를 납부해야 합니다. 

 

다만 주택이 아닌 영업용 건축물 등에 대해서는 세금 중과 요건이 없으므로, 주택 외 부동산에 대해서는 법인이 유리할 수 있습니다.

 

(4) 특이사항

 

종합부동산세의 경우 인별 과세인데, 부부 공동 명의로 주택을 보유하고 있을 시에는 정책 세금에 따라 내야 하는 세금의 규모가 달라지게 됩니다. 2023년 기준, 종합부동산세 또한 변경되었습니다. 기본 공제가 6억 원에서 9억 원으로, 1 가구 1 주택자라면 11억 원에서 12억 원으로 변경되었습니다. 또한 부부 공동명의의 경우, 1 주택자라면, 공제 기준이 12억 원에서 18억 원으로 높아졌습니다. 따라서 2023년 현시점에서는 1 주택자에게는 공동 명의가 가장 종합부동산세를 적게 낼 수 있게 되었습니다. 다만, 세금은 정책에 따라 매해 변동될 수 있음을 필히 알고 있어야 합니다.

 

부동산 취득세 2023년 총정리: 링크