부동산 취득세 총정리 - 2023년 기준

부동산 취득세

 

취득세는 재산에 대한 취득 행위 및 등기를 담세력으로 판단하여 부과하는 세금입니다. 취득 일자로부터 60일 이내에 신고 납부를 해야 하는 지방세로, 1회 납부하는 세금입니다.

 

세율 (서울시 마포구)

 

(1) 과세 대상(부동산 물건) 구분

 

위의 표는 부동산 취득세 세율을 간략하게 정리해 둔 표입니다. 과세 대상에 대해서 크게 3가지로 구분하여 살펴보겠습니다. 먼저 과세 대상은 ⓐ 주택과 주택 외로 나뉩니다. 부동산 투기 과열 방지 정책으로 인해, 주택 매매에 대한 과세를 더욱 복잡하게 구분해 둔 것을 알 수 있습니다. 주택은 유상취득과 무상취득(증여)에 따라, 주택 보유 수에 따라, 주택이 자리 잡고 있는 지역에 따라 다른 세율이 적용됨을 알 수 있습니다. 다만 주택 이외의 부동산은 세율이 일정하게 규정되어 있음을 알 수 있습니다.

 

 

ⓑ 두 번째로는 주택의 규모에 따라 다른 과세가 적용됩니다. 전용 면적 85m2이하에는 농어촌특별세가 면제되어 세금이 부과됩니다. ⓒ 마지막으로 원시 취득 여부에 따라 다른 세율이 적용됩니다. 토지에 전원주택을 짓는 행위와 같이 원래 없던 건물을 새로 짓는 것을 원시취득(신축)이라고 하며, 이에 대해서는 별도의 세율이 존재합니다.

 

(2) 과세 표준

 

부동산 세율이 적용되는 기준 가격을 과세 표준이라고 합니다. 유상취득의 경우, 2023년부터 취득가격이 과세표준으로 적용됩니다. 유상취득은 보통 매매 계약을 통해 정해진 가격으로 부동산을 매수하므로 과세표준이 쉽게 책정될 수 있습니다. 하지만 무상취득(증여, 기부 등)의 경우에는 매매 가격이 존재하지 않으므로, 표준 가격을 책정하는 기준이 필요합니다. 무상 취득의 경우, 2022년까지는 시가표준액(공시가격)으로 책정되었습니다. 하지만 시가표준액은 실 거래액의 60~70%의 가격에 불과하여, 과세 대상의 실질 가치를 반영하지 못한다는 의견이 많았습니다. 

 

이러한 의견을 반영하여 2023년부터는 개정 지방세법에 따라, 과세표준이 시가표준액(공시가격)이 아닌, 시가인정액(*)으로 적용되는 것으로 바뀌었습니다. 취득세 과세 표준은 공시가격 등 현실 가격을 반영하지 못하는 상황에서 실제 거래가격과 가까워지도록 변화하고 있는 추세임을 알 수 있습니다. 동시에 부동산 증여를 통한 절세를 생각했던 사람들에게는 부과 세금이 높아지는 방향으로 정책이 바뀌고 있다는 의미이기도 합니다.

 

(*) 시가인정액 : 부동산을 취득할 때 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내에 기준일이 있는 매매사례가액, 감정가액, 공매가액등 시가로 인정되는 과세표준가액

 

(3) 주체별 구분

 

부동산을 구입하는 주체가 개인인지 혹은 법인인지에 따라 세율이 다르게 책정됩니다. 법인이 주택을 매수할 경우, 다주택자와 마찬가지로 세금이 중과됩니다. 보유 주택의 수와 상관없이 12.4% 혹은 13.4%의 취득세율이 적용됩니다. (2023.03. 기준)

 

다만 법인이 주택 외의 부동산을 취득할 경우에는 일반 개인이 매수할 경우와 동일하게 중과 없이 4.6%의 취득세율이 적용됩니다. 

 

별도로 법인으로 주택 외 부동산을 취득할 시, 취득세가 중과되는 경우가 존재합니다. 이는 과밀억제권역에 따른 중과로, 아래 조건에 해당될 경우 중과세 12%가 적용됩니다. 취지는 과밀억제권역에 부동산 취득으로 인해 발생하는 추가 과밀을 막고자 하는 것입니다. 단, 상업용 부동산을 취득하여 임대 소득을 올리는 형태의 경우, 이는 상업 활성화에 도움을 준다고 판단합니다. 하지만 사옥의 형태로 본점을 설립한다면 이는 과밀지역에 밀집도를 높이는 행위라고 판단하는 것입니다.

 

• 「수도권정비계획법」 제6조에 따른 과밀억제권역에 법인의 본점 또는 지점의 설립·설치·전입에 따른 부동산을 취득하는 경우
• 대도시 내에 법인의 본점 또는 지점의 설립·설치·전입 후 5년 이내 부동산을 취득하는 경우

 

세부 상황에 따라 중과 조건 및 세율이 달라지므로, 해당 지자체의 가이드라인을 필히 확인하는 것이 필요합니다.

예시: 강동구 : https://www.gangdong.go.kr/web/newportal/contents/gdp_001_003_003_007_002

 

(4) 기타 예외 사항

 

현시점에서 부동산 정책은 1 가구 1 주택을 기준으로, 부동산 다주택자를 규제하는 방식으로 세금을 부과했습니다. 그렇기에 주택을 기준으로 주택 수가 많을수록 세금이 중과되는 형태로 설계되어 있습니다. 하지만 농어촌 주택 혹은 공시 가격 1억 원 이하 주택 등 투기 목적으로 보기 어려운 경우에는 취득세 중과에서 제외될 수 있습니다.